法院：可退租并返還租金

  曾先生(化姓)租賃易家公司(化名)的房子，租住期間發(fā)現(xiàn)房屋氣味刺鼻，引起身體不適。后經(jīng)專業(yè)機構(gòu)檢測，房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)，曾先生遂向法院提起訴訟。

  4月13日，北京青年報記者從北京海淀法院獲悉，經(jīng)審理，確認(rèn)曾先生與易家公司的合同已解除，判決易家公司退還曾先生押金3700元、租金10400元、管理費120元、網(wǎng)費120元。原告曾先生訴稱，其租賃易家公司的房子，雙方約定租賃期限自2022年3月7日至2022年9月6日，月租金3700元，押一付三。合同簽訂后，曾先生依約交納租金、押金等費用。居住期間，曾先生因房屋氣味刺鼻、身體出現(xiàn)不適。后自行委托鑒定機構(gòu)鑒定，結(jié)果為該房屋甲醛、苯、總揮發(fā)有機化合物TVOC不符合標(biāo)準(zhǔn)，遂于2022年7月搬出房屋。

  曾先生提起訴訟，要求與易家公司解除合同，并返還房屋租金22200元、押金3700元、管理費360元、網(wǎng)費360元、鑒定費288元。

  易家公司辯稱，不認(rèn)可房屋存在甲醛超標(biāo)的鑒定結(jié)論，亦不應(yīng)退還已收取的費用。

  法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)曾先生與易家公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》約定，易家公司應(yīng)當(dāng)交付符合正常使用要求的房屋。本案中，根據(jù)曾先生提交的檢測報告，易家公司交付的涉案房屋室內(nèi)空氣中甲醛、苯、總揮發(fā)有機化合物不符合標(biāo)準(zhǔn)，不符合正常居住條件，易家公司已構(gòu)成違約。因曾先生于2022年7月6日將房屋鑰匙實際交還易家公司，合同應(yīng)于該日解除。

  至于應(yīng)退還的金額，曾先生主張退還已繳納的全部租金、水電等費用。曾先生在合同存續(xù)期間仍獲得部分居住使用利益，返還金額應(yīng)綜合考慮室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格的程度、曾先生實際遭受的損害后果、居住時間的長短、曾先生的年齡及健康狀況等因素酌情判定，對于其主張退還的網(wǎng)費等費用，未予全部支持。法院最終作出上述判決。宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

  法官說法

  出租人應(yīng)對租賃物的質(zhì)量承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任

  民法典第731條明確規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”，出租人應(yīng)對租賃物的質(zhì)量承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，否則承租人隨時可以解除合同。

  承租人解除租賃合同的前提是租賃物對其構(gòu)成人身安全之威脅，且不以出租人已明確告知為免責(zé)理由。由此，也體現(xiàn)了民法典對人身安全保障之功效。合同解除后，未發(fā)生的租金應(yīng)予退還。已發(fā)生的租金，應(yīng)綜合考慮質(zhì)量不合格的程度、所產(chǎn)生的人身損害以及出租人是否存在隱瞞的故意等多重因素而最終確定。而對于合理的生活支出，不應(yīng)予以退還。

  出租房環(huán)境質(zhì)量問題與人的身體健康息息相關(guān)，近年來，“甲醛房”問題備受關(guān)注，屢見報端。在此，法官再次提醒，承租人在租賃房屋后，如果發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)第一時間向出租人提出異議，必要時進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并盡可能通知對方到場。積極留存雙方溝通記錄，及時消除隱患或者更換房間。